上市三年恰逢行业巨变！绿城管理透露人事变动思路，谈及城投违约风险……｜直击业绩会

8月1日，上市已有三年的绿城管理第一次在香港召开了线下业绩会，董事会副主席李军在会上直言“上市这三年也是行业巨变的三年”。

这是他首次以董事会副主席的身份发言。

(相关资料图)

业绩会召开的前一晚，绿城管理对外披露了一则人事变动公告，内容指张亚东获委任为董事会联席主席，郭佳峰则由董事会主席调任为董事会联席主席，李军获委任为董事会副主席并不再担任行政总裁（首席执行官），接替他的是地产板块出身的王俊峰。

此次业绩会是这个由老面孔组成的新团队的首秀，除郭佳峰外，上述人员都在会上现身。关于高管变阵的考量也成了整场会议的重点，大家都想知道，这场人事重组对绿城管理带来怎样的影响。

高管变阵

会上，有投资者将李军比作足球队主教练，他说自己在看到人事变动公告时有些担忧，仿佛一支一直连胜的足球队突然换掉了主教练，“李军总会不会长期留任，继续带领团队是我最关心的问题”。

对于他的困惑，张亚东给出了明确回复，其称人事变动的出发点是给李军配人，这个想法早在一年前就已经提出，只是近日才刚刚落地。王俊峰的加入可提升团队的战斗力，以便李军能从日常工作中抽身，聚焦公司战略布局、顶层设计。

人员到位后，李军将成为绿城管理综合协调的总负责人，项目上的具体工作则由王俊峰安排，“还是以李军为主，至于内部职责如何细化分工就是他们自己商量。”张亚东补充说道，代建行业刚刚起步，公司所占份额约为25%，如何抓住契机继续做大是整个高管团队的共同任务。

李军也表态会长期服务于绿城管理，直言看好公司未来前景和商业模式。他笑称“自己已经在任职22年，全部家当都在公司。”

回溯来看，李军于2002年加入绿城集团，从质量管理部的高级职员一路成长，2010年起担任绿城首个商业代建项目总经理，创新轻资产开发模式，后主导了绿城管理的组建和上市，是公司的创始人。

洒下心血外，他也在用真金白银支持绿城管理。有消息称，绿城管理曾在上市前后发生了较大的人员流动情况，引发投资人对管理层稳定性的担忧，为传递信心，李军变卖房产连续多次增持绿城管理股票，截至2022年末持股比例约1.05%，是高管团队中持股比例最高的存在。

接下行政总裁一直职的王俊峰则在房地产开发、项目管理方面拥有23年经验，其曾担任绿城宁波城市公司总经理、浙东绿城房地产总经理等职位。

在他任职期间，宁波城市公司销售额从2019年的百亿增至2020年的300亿元，当年克而瑞宁波榜单中，绿城的销售金额、拓展面积及金额均为第一。总而言之，王俊峰在项目操盘上颇具优势，由他接手负责集团运营中心管理工作亦不算意外。

按张亚东所言，随着时间发展，绿城管理已经不再是原来的小公司，在外部资源有限的情况下，如何通过绿城系内部人员流动给绿城管理配人是其长期思考的问题，“今天的安排是李军一年前提出来的，他说要做一些创新业务、资本市场业务及新领域的拓展”。

规避风险

经营变化趋势是业绩会的另一个重点。

今年上半年，绿城管理实现营收15.49亿元，同比增长23.1%，归母净利润同比增长31.3%至4.74亿元；实现合同销售金额360亿元，较去年同期增长28.9%；合约总建筑面积同比增长20.4%至1.14亿平方米，新拓合约总建筑面积约1730万平方米，较去年同期增长30.6%。

一个变化是，新拓规模中来自金融机构的比例均有明显提升。报告期内，绿城管理来自金融机构的新拓面积为310万平方米，占比为17.8%，该指标去年同期不足1%；对应预估的51.2亿元新拓项目代建费来看，金融机构贡献了10.7亿元，占比达到20.9%，较去年同期增长7.5个百分点。

李军称，金融机构业务的客单价会高一些，这部分业务的难点在前端，但一段进入开发服务环节，整体效率会更快，“因为实际很多项目已经进入到施工阶段，甚至是销售环节。”

以金融机构等为代表的商业代建是绿城管理最大的收入和利润来源。截至6月末，公司来自商业代建的收入约10.65亿元，占总营收的68.8%，较去年同期增长了约3亿元，增幅为39.2%。这部分业务也拉高了公司整体的毛利率水平，该指标由上年同期的50.43%提升至52.04%

另一个重点业务是国有企业的委托。数据显示，今年上半年，绿城管理来自国企及城投类客户的合约总建筑面积已经达到1080万平方米，占新拓业务总量的62.1%，达到历史最高峰。

在城投公司已经开始出现违约的背景下，绿城管理该如何规避风险？

李军没有否认部分城投公司出现的违约现象，但在他看来，随着相关限购限贷、促进消费政策的调整，城投公司背后的商业链条会得到修复和重建，“这个事情一定会实现”。

在对前景表示肯定之外，李军也强调了绿城管理挑选城投公司为合作伙伴的标准，他列出了三个硬性指标：

其一是区域。公司会优先承接经济相对发达、财政收入支持力度相对较大地区的城投公司，这也是公司城投业务集中在江浙和华南区域的主要原因，“这是我们的核心区域的选择”；

其二是项目尽调。他直言公司承接项目时会进行充分的尽调，在头部企业集中转向一线核心城市时，绿城管理在一些二三线城市中发现了新机遇，其称这些城市中存在着一定的改善需求，公司提供代建后的销售压力并不大；

其三是更加注重与城投公司的履约底线。因为企业性质，城投公司所有的业务都有一套合规、招投标的流程，中标后的合同中甚至也会有约定，对于项目的去化、实施的安全、合同条款及收费等要求都在因时而变。

绿城管理在半年报中预测，中国房地产市场中期开发规模将在10亿平方米左右，其中由政府主导的保障房、租赁类物业新增供应占比将超过30%；金融机构纾困类及主动涉房类投资占比将进一步提升至20%；剩余50%市场规模将由国企央企主导，并形成头部集聚效应。

这也给了公司更多信心。

谈及未来是三年的规划时，李军直言公司会挑战更高的目标，通过政府代建等机会加大流量入口，进一步整合行业力量，强化订单处理能力，延伸产业链打通上下游，“我们要做中国最大的房地产开发服务商，它不仅是规模上的考量，还有能力上的考量、界的扩大、生态圈的建立。”

本文源自：国际金融报

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